Einkapital und Eigenleistungen - Bedeutung in der Baufinanzierung

Einkapital und Eigenleistungen - wachsende Bedeutung in der Baufinanzierung

Schon seit geraumer Zeit legen die Banken großen Wert darauf, dass der Kreditnehmer im Zuge der Baufinanzierung zumindest eine gewisse Quote an Eigenkapital zur Verfügung hat. Damit wird nicht nur die gesamte Finanzierung stabiler, sondern der Kreditnehmer profitiert selbst durch günstigere Zinsen. Noch wissen zahlreiche Darlehensnehmer allerdings nicht, wie wichtig Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung tatsächlich geworden ist.

Worum handelt es sich beim Eigenkapital?

Der Name sagt es bereits: Unter Eigenkapital versteht man die Geldmittel, die einem Unternehmen oder einer natürlichen Person bereits zur Verfügung stehen. Auch Guthaben oder Forderungen gegenüber Dritten können demnach zum Eigenkapital gerechnet werden. Aber Vorsicht: Nicht jeder Vermögenswert ist automatisch Eigenkapital, welches Sie in die Baufinanzierung einbinden können. Besitzen Sie beispielsweise eine Immobilie, stellt diese zwar einen erheblichen Gegenwert dar, kann allerdings im Normalfall nicht in Form finanzieller Mittel in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden.

Stattdessen sind es insbesondere die folgenden Geldmittel und Vermögenswerte, die typischerweise als Eigenmittel in eine Baufinanzierung integriert werden können:

  • Guthaben auf Bankkonten, beispielsweise auf dem Festgeldkonto
  • Sparbriefe (in absehbarer Zeit fällig)
  • Wertpapiere jeglicher Art, beispielsweise Aktien oder Anleihen
  • Forderungen gegenüber Dritten, beispielsweise aus einer Kapitallebensversicherung (Rückkaufswert)
  • Sachwerte wie Edelmetalle in Form von Goldbarren oder Silbermünzen
  • Bargeld
  • Weitere Vermögenswerte, die umgehend liquidierbar sind

Es gibt also eine ganze Reihe von Vermögenswerten und Guthaben, die als Eigenkapital dienen können.

Warum ist Eigenkapital von großer Bedeutung?

Zunächst einmal ist es eine vor wenigen Jahren in Kraft getretene EU-Richtlinie, die dazu geführt hat, das Eigenkapital aus Sicht der Banken noch einmal deutlich an Bedeutung gewonnen hat. Der Grund besteht darin, dass die Kreditinstitute innerhalb dieser EU-Richtlinie dazu verpflichtet werden, noch mehr auf die persönliche Bonität des Kunden zu achten, wenn es um die Entscheidung geht, ob ein Immobiliendarlehen vergeben wird oder nicht. Diese Kreditwürdigkeit wiederum machen die meisten Kreditinstitute nicht nur an Einkommen und am Arbeitsplatz des Kredisuchenden fest, sondern eben auch daran, wie viel Eigenkapital dieser mit in die Baufinanzierung integrieren kann. Aus dem Grund hat das Eigenkapital in den letzten Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen.

Vorteile des Eigenkapitals für den Kreditnehmer im Überblick

Zunächst könnte man meinen, dass insbesondere die Banken von einer höheren Eigenkapitalquote profitieren, weil die Finanzierung stabiler wird und somit das Ausfallrisiko für den Kreditgeber reduziert werden kann. Tatsächlich profitieren allerdings in größerem Umfang auch die Kreditnehmer selbst, umso mehr Eigenkapital sie mit in die Baufinanzierung einbinden können. Im Überblick sind es gleich mehrere Vorteile, die im Zusammenhang anzuführen sind, nämlich:

  • Günstigeres Zinsangebot seitens der Bank
  • Kreditzusage wird wahrscheinlicher
  • Geringere, monatliche Belastung

Lassen Sie uns etwas mehr auf diese Vorteile eingehen, denn sie verdeutlichen, dass jeder Kreditnehmer im eigenen Interesse dafür sorgen sollte, dass er möglichst viele Eigenmittel hat, die in die Baufinanzierung eingebunden werden können:

Günstiger Bauzins wird von der Bank angeboten

Der erste Vorteil des Eigenkapitals in der Baufinanzierung ist wiederum darauf zurückzuführen, dass die Finanzierung aus Sicht der Banken stabiler und somit mit einem geringeren Ausfallrisiko versehen ist, wenn der Kreditnehmer beispielsweise eine Quote von 20 Prozent Eigenkapital zur Verfügung hat. Dies belohnen die Kreditinstitute meistens damit, dass sie den Kreditsuchenden ein günstigeres Zinsangebot machen können.

Nehmen wir einen Kunden A, der 30.000 Euro Eigenkapital hat und somit in Verbindung mit der Darlehenssumme auf eine Eigenkapitalquote in Höhe von 10 Prozent kommt. Diesem Kunden würde die Bank keinen besonders günstigen Zinssatz anbieten, sodass der Hypothekenzins vielleicht bei 1,7 Prozent liegt. Ein anderer Kunde B hingegen kann rund 75.000 Eigenkapital einbinden, sodass wiederum im Zusammenhang mit dem Darlehensbetrag eine Eigenkapitalquote von 25 Prozent zustande kommt.

Diesem Kunden wird die Bank sicherlich ein deutlich günstigeres Zinsangebot machen, sodass der Bauzins vielleicht nur bei 0,65 Prozent liegt. An diesem Beispiel lässt sich verdeutlichen, wie viel Geld Sie durch Eigenmittel in der Baufinanzierung einsparen können, nämlich in diesem Fall bei einer angenommenen Darlehenssumme von 300.000 Euro pro Jahr ungefähr 3.200 Euro an Zinskosten.

Kreditzusage wird durch Eigenkapital wahrscheinlicher

Ein erheblicher Vorteil, an den die meisten Kreditnehmer im Zusammenhang mit dem Eigenkapital nicht sofort denken, ist die höherer Wahrscheinlichkeit einer positive Kreditentscheidung seitens der Bank. Manche Kreditinstitute sind sogar dazu übergegangen, keine Vollfinanzierung mehr anzubieten. Das bedeutet, dass der Kreditsuchende nur dann eine Zusage für das Immobiliendarlehen erhält, wenn eine gewisse Eigenkapitalquote vorweisen kann.

Wie hoch diese sein muss, legt jedes Kreditinstitut selbst fest. Die Werte schwanken diesbezüglich meistens zwischen mindestens 15 bis 25 Prozent Eigenkapital. Mindestens jedoch sollte das Eigenkapital dazu in der Lage sein, die anfallenden Kauf- oder Baunebenkosten abzudecken. Je höher die Quote der Eigenmittel ist, desto wahrscheinlicher ist es also, dass der Kreditgeber Ihren Darlehensantrag genehmigen wird.

Geringere finanzielle Belastung durch Eigenmittel

Ein weiterer Vorteil der Eigenmittel, die Sie in die Immobilienfinanzierung integrieren können, ist eine monatlich geringere Belastung. Wie kommt dies zustande? Umso mehr Eigenkapital Sie haben, desto weniger Fremdkapital in Form eines Immobilienkredites benötigen Sie. Weniger Fremdmittel hingegen führen dazu, dass Sie einen geringeren Kreditbetrag benötigen und demzufolge die monatliche Rate selbstverständlich niedriger ausfällt, als wenn Sie einen höheren Darlehensbetrag beanspruchen. Die moderate, finanzielle Belastung lässt sich wiederum sehr gut an einem Beispiel verdeutlichen, indem zwei Finanzierungen mit jeweils unterschiedlichem Eigenkapitalanteil gegenübergestellt werden:

Finanzierung A

Kaufpreis Immobilie: 300.000 €

Eigenkapital: 100.000 €

Immobiliendarlehen: 200.000 €

Darlehenszins: 0,70 %

Zinssatz: 3 %

Monatliche Rate: 616,66 Euro


Finanzierung B

Kaufpreis Immobilie: 300.000 €

Eigenkapital: 50.000 €

Immobiliendarlehen: 250.000 €

Darlehenszins: 1,10 %

Zinssatz: 3 %

Monatliche Rate: 854,16 Euro

An dieser Gegenüberstellung erkennen Sie, dass Sie natürlich zum einen bei einer höheren Eigenkapitalquote einen günstigeren Zinssatz zahlen. Zum anderen sparen Sie auch dadurch an monatlichen Zinskosten, dass Sie geringeren Fremdkapitalbedarf haben. Insgesamt führt das im Beispiel dazu, dass Sie aufgrund des vermehrten Eigenkapitals monatlich rund 240 Euro an geringere Belastung zu tragen haben.

Wie kann ich für zusätzliche Eigenmittel sorgen?

Da nun die Bedeutung des Eigenkapitals in der Baufinanzierung klar sein dürfte, geht es vielleicht Frage, wie Sie möglichst viel Eigenmittel sammeln können, um diese in die Immobilienfinanzierung einzubinden. Der einfachste Weg sind natürlich bereits vorhandene Guthaben, beispielsweise in Form von Geldern auf einem Tages- oder Festgeldkonto sowie Wertpapiere, die schnell veräußert werden können. Falls Sie zusätzliches Eigenkapital einbinden möchten, ist es zum Beispiel beim Bau einer Immobilie eine Option, sogenannte Eigenleistung zu erbringen. Dies sind zum Beispiel handwerkliche Tätigkeiten am Bau, die dazu führen, dass Sie Handwerkerkosten einsparen.

Diese Eigenleistungen rechnen die meisten Banken zu einem gewissen Prozentsatz als Eigenmittel an, sodass diese als Eigenkapital gelten. Aufgrund der günstigen Kreditzinsen ist es eine weitere Option in der aktuellen Zeit, dass Sie sich vielleicht von Familienmitgliedern oder sehr guten Freunden Geld leihen und den Betrag ebenfalls als Eigenmittel einbinden. Für die Banken würde dieses Geld tatsächlich als Eigenkapital gelten, da es sich nicht um einen Kredit seitens des Bankinstitutes handelt. Es gibt also durchaus einige Möglichkeiten, wie Sie Ihre Eigenkapitalquote in der Baufinanzierung und damit Ihre Chancen verbessern und Vorteile nutzen können.