Immobilien als Kapitalanlage 2022

Immobilien als Investment - es kann auch eine indirekte Anlage sein

Viele Menschen bringen mit einem Investment in Immobilien in Verbindung, dass Häuser gekauft werden müssen. Dies wird ebenso als direktes Investment bezeichnet. Aus dem Grund kommt für viele Anleger eine Anlage in Immobilien nicht infrage, weil natürlich bei Weitem nicht jeder Kunde „mal eben“ mehrere 100.000 Euro investieren kann und möchte. Dabei wird häufig außer Acht gelassen, dass es mehrere Möglichkeiten des sogenannten indirekten Investments in Betongold gibt.

Was bedeutet direktes Investment?

Im Unterschied zum Direktinvestment in Immobilien, welches durch den Kauf einzelner Objekte gekennzeichnet ist, bedeutet indirektes Investieren zwar einerseits, von Immobilien als Wert zu profitieren. Auf der anderen Seite jedoch heißt es ebenfalls, mittels bestimmter Finanzprodukte Geld anzulegen. Sie müssen in dem Fall also kein Objekt erwerben, sondern nutzen am Markt vorhandene Anlageformen, um dennoch von steigenden Immobilienpreise oder anderen Entwicklungen am Immobilienmarkt zu profitieren. Dies geschieht über die Investitionen in Rechte, das Vergeben von Darlehen oder einer Anlage an der Börse.

Welche indirekten Investitionsmöglichkeiten gibt es?

Tatsächlich gibt es mehrere Wege, wie Sie indirekt in Immobilien investieren können. Die am häufigsten anzutreffenden Varianten am Markt sind:

  • Immobilienfonds(offen oder geschlossen)
  • Immobilienaktien
  • Crowdinvesting
  • Nachrangdarlehen

Mit den einzelnen Investitionsvarianten möchten wir uns näher beschäftigen. Am Ende unseres Beitrages werden Sie darüber informiert sein, dass selbst Kleinanleger und sogar Sparer mittels der passenden Investitionsform die Möglichkeit haben, indirekt in Betongold zu investieren.

Offene Immobilienfonds: Anlage in Betongold selbst für Sparer

Verblüffend mag auf den ersten Blick erscheinen, dass sogar Sparer die Möglichkeit haben, (indirekt) in Immobilien zu investieren. Dies geschieht über offene Immobilienfonds, die zu den sogenannten Publikumsfonds zählen. In diesem Fall kauft die Fondsgesellschaft von dem ihr zufließenden Kapital einzelne Immobilien, meistens Gewerbeobjekte. Diese werden anschließend betrieben bzw. vermietet oder verpachtet, woraus der Fondsgesellschaft aus den Immobilien Erträge zufließen.

Der Anleger oder Sparer kauft auf ganz normalem Wege Fondsanteile, wie es zum Beispiel bei anderen Investmentfonds üblich ist, zu denen unter anderem Aktien-, Renten- oder Geldmarktfonds zählen. Eine Besonderheit besteht bei offenen Immobilienfonds allerdings darin, dass es mittlerweile einer Haltedauer für die Fondsanteile zu beachten gilt. Diese beläuft sich auf mindestens zwei Jahre ab dem Kauf der Anteile. Ansonsten profitieren Sie bei offenen Immobilienfonds vor allem von den folgenden Vorteilen:

  • Indirekte Anlage in Sachwert Immobilien
  • Risikostreuung durch Diversifikation
  • Professionelles Fondsmanagement
  • Fondsanteile nach Ablauf der Haltedauer jederzeit veräußerbar
  • Gute Rendite von durchschnittlich 3 bis 4,5 % jährlich

Geschlossene Immobilienfonds: Anlage für chancenorientierte Anleger

Offene Fonds und geschlossene Fonds klingen zwar sehr ähnlich, allerdings handelt es sich dennoch um sehr unterschiedliche Anlageformen. Daher sollten Sie diese zwei indirekten Investitionsmöglichkeiten in Immobilien keinesfalls miteinander verwechseln. Ein großer Unterschied zwischen geschlossenen und offenen Fonds besteht bereits in der Mindesteinlage. Während diese bei offenen Fonds oft schon ab 50 Euro beginnt, müssen Sie bei geschlossenen Immobilienfonds für gewöhnlich mindestens 10.000 bis 20.000 Euro investieren.

Hinzu kommt noch eine weitere Eigenschaft der geschlossenen Immobilienfonds, die Sie unbedingt kennen sollten. Es findet hier nämlich normalerweise keine Risikostreuung statt, da die Fondsgesellschaft das Geld der Anleger nur in ein einzelnes Objekt investiert, beispielsweise in eine Hotelanlage. Das wiederum führt dazu, dass das Risiko bei geschlossenen Immobilienfonds erheblich höher als bei offenen Fonds ist. Es existiert sogar ein Totalverlustrisiko. Daher sind geschlossene Immobilienfonds aufgrund der Mindesteinlage nicht für Kleinanleger geeignet und zudem lediglich Kunden zu empfehlen, die sehr chancenorientiert sind und dabei bewusst ein höheres Risiko eingehen möchten.

Immobilienaktien: An der Börse investieren

Ein relativ indirekter Weg, wie Sie ebenfalls in Immobilien investieren können, sind sogenannte Immobilienaktien. Trotzdem zeigt sich bei den Aktienkursen dieser Unternehmen häufig eine positive Tendenz, wenn die Immobilienpreise steigen. Bei Immobilienaktien stehen Aktiengesellschaften dahinter, die in der Immobilienbranche tätig sind. Dazu gehören beispielsweise:

  • Wohnbaugesellschaften
  • Projektentwickler
  • Große Maklerunternehmen
  • Immobilienhändler

Nehmen wir zum Beispiel ein großes und börsennotiertes Maklerunternehmen. Hier ist offensichtlich, dass Makler natürlich höhere Einnahmen generieren können, wenn Immobilienpreise steigen, da der einzelne Makler dann eine in Euro umgerechnet höhere Maklerprovision erhält. Es besteht also eine direkte Verbindung zwischen steigenden Immobilienpreisen und dem Gewinn des Unternehmens, was zum Beispiel ebenfalls bei Immobilienhändlern zutrifft. Daher haben Anleger mit einem Investment an der Börse die Möglichkeit, auf diesem Weg indirekt in Betongold zu investieren.

Crowdinvesting in Immobilien: ein moderner Trend

Die wohl modernste Form, um indirekt in Immobilien zu investieren, ist das sogenannte Crowdinvesting. Über eine Plattform können Sie sich als Anleger anmelden und zwischen interessanten Immobilienprojekten auswählen. Der Clou ist, dass Projektfinanzierungen zwar für gewöhnlich aufgrund der hohen Mindestanlagesumme fast ausschließlich vermögende Privatkunden, Geschäftskunden und institutionellen Investoren vorbehalten sind.

Über die Crowdinvesting-Plattform hingegen wird auch von Kleinanlegern und Anleger mit mittleren Vermögen Kapital eingesammelt. Dies führt dazu, dass die Mindestanlagesumme bei den meisten vorgestellten Immobilienprojekten lediglich zwischen 200 und 500 Euro liegt. Auf diese Weise können Sie sogar eine individuelle Diversifikation vornehmen, indem Sie Ihr Kapital auf mehrere, auf der Plattform vorgestellte, Immobilienprojekte aufgeteilt.

Nachrangdarlehen: Nicht immer ein transparentes Investment

Die wohl risikoreichste Form des indirekten Investments in Immobilien sind sogenannte Nachrangdarlehen. Wie der Name aussagte, handelt es sich dabei aus Sicht des Anlegers um einen Kredit, der zum Beispiel an einen Projektinitiatoren im Immobilienbereich vergeben wird. Hinzu kommt allerdings, dass Sie nachrangige Rechte haben, um Ihre entstandene Forderung einzutreiben. Sollte der Kreditnehmer nämlich insolvent werden, werden zunächst alle anderen Gläubiger befriedigt, bevor Sie sich mit Ihrer Forderung aus dem Nachrangdarlehen aus der Insolvenzmasse bedienen können.

Da also Nachrangdarlehen mit einem höheren Risiko verbunden sind, ist diese Anlage einerseits nur für erfahrene Anleger geeignet. Zum anderen zahlt der Kreditnehmer Ihnen zumindest normalerweise eine überdurchschnittliche Rendite, wenn das Investment trotz des erhöhten Risikos noch attraktiv macht. Nachrangdarlehen sind als Anlageform allerdings nicht immer besonders transparent, sodass Sie über einen größeren Erfahrungsschatz verfügen sollten, bevor Sie sich für diese indirekte Anlage in Betongold entscheiden.